Vraag & antwoord

Tijdens het participatietraject hebben wij tot nu toe verschillende vragen ontvangen. Hieronder hebben wij de vragen opgedeeld in verschillende categorieën. Klik op het plusje naast de vraag om het antwoord te lezen.
Mocht uw vraag er niet tussen staan of mocht u een aanvullende of verhelderende vraag hebben, laat het ons dan weten via info@ommedijkseweg.nl. Wij zorgen er dan voor dat u zo snel mogelijk een antwoord ontvangt en de vraag inclusief het antwoord op deze pagina wordt toegevoegd.

Waarom

Waarom worden er plannen gemaakt voor hoogbouw aan de Ommedijksweg?

De grondeigenaar (familie van den Assem) wil de grond graag verkopen en heeft ontwikkelaar Timpaan gevraagd hier een plan voor te maken.

Een woontoren van voldoende hoogte op deze plek komt in het zicht te staan, en kan het visitekaartje van Leiden aan de westzijde vormen. Dat zou stedenbouwkundig gezien van toegevoegde waarde kunnen zijn.

Leiden heeft bovendien een grote woningbouwopgave. Er is berekend dat tot 2030 er ongeveer 10.000 nieuwe woningen moeten worden gerealiseerd. Op dit moment is het gebrek aan woningen al merkbaar. Starters kunnen niet aan woningen komen en verlaten noodgedwongen de stad. Er vindt te weinig doorstroming plaats en huizenprijzen blijven stijgen. Dit terwijl Leiden een samenleving wil zijn waar voor jong en oud een plek is om te wonen. Maar waar ook plek is voor groen. Dit betekent dat op sommige plekken in Leiden met bouwen de hoogte in moet worden gegaan. De Ommedijkseweg bij de A44 lijkt daarvoor vooralsnog een geschikte plek.

Dichtere bebouwing binnen het stedelijk gebied leidt tot ruimtebesparing en bovendien tot minder vervoerskilometers. Daarom is door de Leidse Milieuraad (LMR) recent geadviseerd (zie ook hier) om zo dicht mogelijk bij uitvalswegen en verkeersknooppunten te bouwen.

Is een woontoren op deze locatie de keus van de ontwikkelaar en/of opdrachtgever, of de wens van de gemeente om een landmark te realiseren?

Het is in eerste instantie een keuze van de ontwikkelaar en de grondeigenaar. Na diverse oriënterende gesprekken met de gemeente is de wens voor het maken van een landmark aan deze zijde van de stad Leiden ontstaan.
Zie ook het antwoord op de vorige vraag.

Is het een doel op zich om op deze plek een landmark te realiseren?

Nee. Wel heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven het belangrijk te vinden dat een eventuele toekomstige woontoren aan de Ommedijkseweg van een dusdanig hoogwaardig niveau moet zijn, dat deze als landmark gezien kan worden. Op dit moment ontbreekt dat nog of is dat in elk geval vanaf de A44 niet zichtbaar. De locatie ligt op een relatief geïsoleerde kavel, op een markant punt bij de kruising van de A44 en de Oude Rijn. Als er hoogbouw komt, geeft het een kans om Leiden te profileren vanaf de A44. Daarnaast kan met een hoge toren een grotere bijdrage geleverd worden aan de Leidse verstedelijkingsopgave. Juist om zodoende het waardevolle groen in en om de stad te kunnen behouden.
Zie ook het antwoord op de eerste vraag.

Waaruit blijkt dat de woningbouwopgave inderdaad zo hoog is voor Leiden?

In de periode tot 2030 moeten er volgens de provinciale verstedelijkingsagenda “Samen waarmaken en versnellen” in de zuidelijke Randstad 230.000 woningen worden toegevoegd. Voor Leiden wordt nu gerekend met een toename van 10.000 woningen tot 2030.
In de volgende strategische (visie)documenten wordt de woningbouwopgave benoemd. Tevens wordt hierin bevestigd dat Leiden en de Leidse regio kostbaar groen willen behouden en de ambitie hebben om gericht te verdichten.

Zie onder andere:
Provinciale verstedelijkingsagenda “Samen waarmaken en versnellen”
Vereniging Deltametropool; ‘verstedelijkingsopgave’
Regionale woonagenda Holland Rijnland 2017
Nota Wonen 2020, Leiden kijkt vooruit en pakt door
Toekomstvisie Leidse regio 2027
Omgevingsvisie ‘Hart van Holland’
Duurzame verstedelijking Leidse milieuraad
Duurzame verstedelijking Leidse milieuraad (2)

Waarom wordt deze woontoren hier en niet op een ander stuk grond verderop aan de A44 gebouwd?

De eigenaar van deze grond (familie van den Assem) wil dit graag verkopen en heeft Timpaan gevraagd dit stuk te ontwikkelen. De gemeente Leiden heeft een aangrenzend stuk grond in eigendom.

Er moet immers een plek beschikbaar zijn om op te bouwen en een ontwikkelaar die het aandurft daar het initiatief te nemen. De gemeente Leiden heeft een woningbouwopgave en dus behoefte aan woningen. Ook heeft de gemeente vooralsnog de visie dat deze plek in beginsel stedenbouwkundig geschikt kan zijn voor het initiatief.
Dit alles samen maakt dat deze plek nu in beeld is voor dit mogelijke bouwproject. En het is met andere woorden niet een kwestie van kavelruil en dat er een andere locatie kan worden gekozen.

Procedure, fasering project, contact met omwonenden

Hoe lang loopt dit project al?

Contacten tussen de grondeigenaar en de gemeente dateren vanaf 2004. De ontwikkelaar is vanaf 2010 bij het project betrokken.

In welke fase bevindt het project zich nu?

In de initiatieffase. Op basis van de eerste verkennende studies van de initiatiefnemers is de gemeente Leiden van mening dat een woontoren op deze locatie zou kunnen passen. Daarom heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden eind 2017 toestemming gegeven om samen met de initiatiefnemers en belanghebbenden uit de omgeving verder onderzoek te doen alvorens het voor te leggen aan de gemeenteraad.
In deze initiatieffase staat het contact met de belanghebbenden centraal. Wat zijn de belangrijkste wensen, ideeën, bezwaren en zorgen?

Bekijk hier een schematische weergave van het proces.

Bekijk hier de projectopdracht.

Wat betekent het dat dit een pilot is in het kader van de omgevingswet?

De omwonenden worden in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken. Namelijk nog voordat de gemeenteraad zelf over dit voorstel heeft kunnen spreken en besluiten heeft genomen. Dit is een pilot op basis van de nieuwe omgevingswet en in lijn met de wens van de Leidse gemeenteraad om de omwonenden in een vroegtijdig stadium al te betrekken.

Hoe worden omwonenden in deze fase erbij betrokken?

Nadat het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente Leiden eind 2017 toestemming heeft gegeven om samen met de initiatiefnemers en belanghebbenden uit de omgeving verder onderzoek naar dit bouwproject te doen alvorens het voor te leggen aan de gemeenteraad, zijn omwonenden geïnformeerd via een bewonersbrief en uitgenodigd voor de eerste participatiebijeenkomst in november 2017.
In januari 2018 vond de tweede participatiebijeenkomst plaats.
Naar huidig inzicht vindt in mei of juni de derde participatiebijeenkomst plaats.

De opbrengst van de in totaal drie bewonersavonden in de initiatieffase gebruikt de gemeente als input om een Nota van Uitgangspunten op te stellen. De Nota van Uitgangspunten is het document dat ter besluitvorming aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Indien de gemeenteraad dit document vaststelt liggen hierin de kaders vast waarbinnen het project ontwikkeld kan worden.

Wanneer vindt de volgende bijeenkomst plaats voor belanghebbenden en omwonenden?

In mei of juni vindt de derde bijeenkomst plaats. Momenteel worden namelijk de belangrijkste vragen en wensen van omwonenden inzichtelijk gemaakt en worden antwoorden geformuleerd. Ook worden waar mogelijk nadere onderzoeken gedaan en de plannen verder uitgewerkt (mede op basis van de input van de eerste bewonersavonden).

U kunt zich via deze link aanmelden voor de digitale nieuwsbrief waarmee u, zodra dit bekend is, op de hoogte wordt gebracht van de exacte datum van de derde bijeenkomst.

Wat is het doel van deze derde bijeenkomst?

Tijdens deze bijeenkomst wordt onder andere een update van het project gegeven en wordt getoetst of de belangrijkste vragen worden herkend of dat er onverhoopt nog vragen onbeantwoord zijn, welke antwoorden nog een nadere uitleg vragen en of welke wensen ten aanzien van de woontoren mensen in deze initiatieffase mee willen geven. Ook worden waar mogelijk schetsen getoond en verrichte onderzoeken toegelicht.

Wanneer kunnen jullie meer uitgewerkte plannen en schetsen laten zien?

Tot nu toe zijn de initiatiefplannen door Timpaan uitgewerkt tot een niveau waarop het college kon beoordelen of men medewerking wilde verlenen aan een verder onderzoek naar een woontoren op deze locatie. Dit zijn eerste verkenningen en dus geen definitieve en uitgewerkte ontwerpen.
De gemeenteraad heeft immers nog niet besloten of en zo ja, onder welke voorwaarden het plan doorgang kan vinden op deze locatie.
Er zijn daarom nog geen (definitieve) uitgewerkte plannen, schetsen of artist-impressions beschikbaar. De insteek is namelijk om mede op basis van de inbreng van de omgeving (en o.a. de participatiebijeenkomsten) het plan en ontwerp te verfijnen en verder uit te werken. Dit vraagt ook nog overleg tussen de ontwikkelaar, grondeigenaren en de gemeente Leiden.
Tijdens de derde participatiebijeenkomst kan en wil Timpaan indien mogelijk een aantal nader uitgewerkte schetsen en voorbeeldontwerpen laten zien.
De eerste verkenningen vindt u hier: 12345.

Wat houdt een Nota van Uitgangspunten in?

De Nota van Uitgangspunten (NvU) is een document dat – op basis van de eerste participatieronde – door de gemeente Leiden wordt opgesteld. De Nota van Uitgangspunten zal straks de kaders omschrijven voor de verdere uitwerking van het ontwerp naar een concreet woongebouw.
Via de Nota van Uitgangspunten kan de gemeenteraad vroegtijdig in het ontwikkelproces kaders stellen en bijsturen. Dat is anders dan bij een traditioneel proces waarbij een volledig uitontwikkeld plan aan de gemeenteraad wordt voorgelegd, waar vervolgens wel of geen akkoord voor gegeven wordt. De behandeling van de Nota van Uitgangspunten staat ook open voor inspraak zodat de gemeenteraad een weloverwogen besluit kan nemen.

Wat wordt er in een Nota van Uitgangspunten opgenomen?

In de Nota van Uitgangspunten (NvU) wordt o.a. het volgende opgenomen:

  • Juridische status en (afwijkingen van) beleid
  • Programmatische inpassing
  • Ruimtelijke inpassing en effecten
  • Ontsluiting, verkeersafwikkeling en parkeren
  • Toepassing duurzaamheidsmaatregelen
  • Groen en milieu
  • Vragen van bewoners en antwoorden daarop.
Hoe ziet de procedure van het opstellen van de Nota van Uitgangspunten eruit?

De concept Nota van Uitgangspunten (NvU) (versie 1) wordt ter besluitvorming aan het college van B&W en de gemeenteraad voorgelegd. De raad besluit of en zo ja onder welke voorwaarden de bouw van een woontoren in het plangebied is toegestaan.
De eventuele wijzigingen naar aanleiding van de bespreking in de raad worden vervolgens verwerkt in een definitieve Nota van Uitgangspunten (versie 2). Deze geldt dan (samen met andere toepasselijke wet- en regelgeving en beleid) als kader voor de verdere ontwikkeling van het project.

Wordt er in de Nota van Uitgangspunten rekening gehouden met de inbreng van omwonenden?

Timpaan en de andere partijen van het projectteam vinden het van groot belang de Nota van Uitgangspunten (NvU) samen met de omgeving en de betrokkenen op te stellen en zodoende in een vroegtijdig stadium inzicht te krijgen in de diverse wensen, ideeën, zorgen en bezwaren van omwonenden en dit een plek te kunnen geven in de Nota van Uitgangspunten.
Wel moet altijd rekening worden gehouden met de (financiële) haalbaarheid van de gestelde kaders en de eerder vastgestelde beleidskaders, waaronder infrastructuur, milieu en/of maatschappelijke opgaven zoals woningbouwgave. Kortom, niet alles is mogelijk.
Bij de behandeling van de Nota van Uitgangspunten (versie 1) in de gemeenteraad krijgen voor- en tegenstanders van de woontoren nog de mogelijkheid om in te spreken en hun mening te geven over de plannen. Zodoende kan de gemeenteraad een weloverwogen besluit nemen.

Bekijk hier een schematische weergave van het proces.

Wanneer is de Nota van Uitgangspunten beschikbaar en kunnen omwonenden dit document nog inzien voordat het naar het college en de raad gaat?

Na de derde participatiebijeenkomst wordt de Nota van Uitgangspunten (NvU) verder uitgewerkt. Vervolgens organiseert de gemeente nog een (vierde) informatieavond voor belanghebbenden en omwonenden om kennis te nemen van de concept Nota van Uitgangspunten en eventuele vragen te kunnen stellen.
Daarna wordt een eerste conceptversie voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad.
Afhankelijk van de zaken die nog nader moeten worden uitgezocht, is de verwachting dat de eerste conceptversie van de Nota van Uitgangspunten voor het zomerreces aan het nieuwe college en de nieuwe gemeenteraad wordt voorgelegd. Zie ook de vorige vraag.

Hoe kunnen belanghebbenden bezwaar maken en hoe worden de vragen en opmerkingen meegenomen in de plannen?

De tijdens de drie participatiebijeenkomsten en op de website van het project gestelde vragen en geuite zorgen en bezwaren worden door de gemeente, voorzien van antwoorden, opgenomen in de Nota van Uitgangspunten (NvU).
Bij de behandeling van de Nota van Uitgangspunten (versie 1) in de gemeenteraad krijgen belanghebbenden van de woontoren ook nog de mogelijkheid om in te spreken en hun mening te geven over de plannen. Zodoende kan de gemeenteraad een weloverwogen besluit nemen.
Indien de gemeenteraad besluit dat en onder welke voorwaarden de bouw van een woontoren in het plangebied is toegestaan, staat het plan voor omwonenden en belanghebbenden in het kader van de formele bestemmingsplanprocedure/uitgebreide omgevingsvergunning vervolgens nog open voor zienswijzen en beroep.

Kunnen belanghebbenden en omwonenden in deze fase ook meedenken over de functies van het gebouw en hoe het gebouw eruit gaat zien (voor het geval het gebouw er inderdaad komt)? Zo ja, wanneer?

Wensen en ideeën over de eventueel te bouwen woontoren zijn zeker welkom.

Het college van B&W heeft in deze verkennende initiatieffase bijvoorbeeld aangegeven het belangrijk te vinden dat als de woontoren er komt, er sprake moet zijn van hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit.
In het participatieproces worden omwonenden en belanghebbenden gevraagd om hierover mee te denken. Wat is ruimtelijke kwaliteit wanneer het gaat om hoogbouw? Waar zou het gebouw aan moeten voldoen (zowel qua functie als hoe het eruit gaat zien)?

In overleg met de gemeente is het programma qua functies momenteel beperkt tot woningbouw. Mist u nu bepaalde functies in het gebied waar dit gebouw mogelijk invulling aan kan geven horen wij dat natuurlijk graag.

Zijn er daarnaast nu knelpunten die met de komst van deze woontoren idealiter zijn opgelost?

Zie hier voor de tot nu toe ingebrachte wensen en ideeën van omwonenden en een eerste reactie hierop van Timpaan.

U kunt uw wensen en ideeën kenbaar maken via info@ommedijkseweg.nl. Ook bent u van harte welkom op de derde participatiebijeenkomst.

Hoe realistisch is het dat er met de bezwaren van de omwonenden en belanghebbenden rekening wordt gehouden?

Alle wensen en bezwaren krijgen een plek in het raadsvoorstel waarin de nota van uitgangspunten aan de gemeenteraad wordt voorgelegd, zodat de gemeenteraad een goede afweging kan maken of en zo ja onder welke voorwaarden de bouw van een woontoren in het plangebied is toegestaan.

Indien de gemeenteraad besluit dat de bouw van een woontoren in het plangebied wat hen betreft is toegestaan, dan kunnen omwonenden en belanghebbenden daarna tijdens de bestemmingsplanprocedure en uitgebreide omgevingsvergunningprocedure ook nog hun zienswijze geven of in beroep gaan. Ook in dat geval zullen de zienswijzen worden gewogen. Hoe deze weging uitpakt is niet vooraf te voorzien.

Hoe realistisch is het dat er met de wensen en ideeën van de omwonenden en belanghebbenden rekening wordt gehouden?

De wensen ten aanzien van o.a. de functies van het gebouw (type woningen, faciliteiten die het eventueel biedt), de vormgeving van het gebouw en de uitstraling van het plangebied en het milieu worden door Timpaan geïnventariseerd. Afhankelijk van de praktische, juridische en financiële consequenties van de wensen wordt (in samenspraak met de grondeigenaren en de gemeente Leiden) bepaald in hoeverre de wensen haalbaar en inpasbaar zijn. Indien mogelijk en inpasbaar wordt er rekening mee gehouden.
Helaas is niet alles mogelijk.

Met wie kunnen omwonenden en belanghebbenden contact opnemen met vragen over dit project? Timpaan of de gemeente Leiden?

In de initiatieffase is Timpaan primair verantwoordelijk voor het participatieproces en dus voor het ontvangen en beantwoorden van de vragen en het faciliteren van het gesprek met de omwonenden.

Het mailadres van Timpaan is info@timpaan.nl. Het telefoonnummer van Timpaan is 0297-382 580. De projectontwikkelaar die binnen Timpaan verantwoordelijk is voor dit project is Laurens de Coninck (opvolger van Sepp ter Burg die vanaf 1 april in Brabant woont en werkt). Mocht u graag een keer persoonlijk met Laurens de Coninck spreken dan kunt u hiervoor een afspraak met hem maken via info@ommedijkseweg.nl

Mocht u contact met de gemeente Leiden willen hebben, dan kan u direct contact opnemen met projectmanager Vincent van Velzen kan ook, via v.van.velzen@leiden.nl of met projectmedewerker Karin Smant, via k.smant@leiden.nl.

Relatie met andere plannen in het gebied

Welke andere projecten vinden er plaats in of nabij het plangebied van woontoren Ommedijkseweg?

– Ontwikkeling Niersman
Op een naburige locatie, die wordt begrensd door de Rijndijk, de Haagse Schouwweg en de Rijn wordt door bouwbedrijf Niersman een gebouw met 8 bouwlagen gerealiseerd, waarin 26 appartementen en 6 eengezinswoningen komen. https://www.rijndijk300.nl/

– Ontwikkeling Oude Rijn locatie
Op een naburige locatie, die wordt begrensd door de Haagse Schouwweg, de Hoge Morsweg en de Rijn, wordt een stuk gemeentegrond middels een tenderprocedure verkocht voor de ontwikkeling van woningen.

– Windmolens Valkenburgse Meer
De gemeente Katwijk heeft op 30 oktober 2014 een overeenkomst getekend, waarbij de provincie Zuid-Holland de bevoegdheid voor het ontwikkelen van windmolens op een locatie bij het Valkenburgse Meer aan de gemeente Katwijk heeft overgedragen. Het gaat om 3 tot 4 windmolens. Tot op heden heeft Katwijk nog geen plaatsingsbesluit genomen.

– Rijnlandroute
De locatie ligt naast de huidige afslag van de A44 uit de richting Den Haag naar Leiden Zuid, respectievelijk aan de oprit naar de A44 richting Den Haag. Ten westen van deze locatie komt er een oprit bij van de Rijnlandroute tussen de A4 en de A44. De huidige afrit wordt verbreed en in plaats van een afrit van de A44 wordt het een afrit van de Rijnlandroute (dus vanaf de A4). Het plangebied is vanaf de A44 voor verkeer uit de richting Den Haag bereikbaar via de Plesmanlaan en de Haagse Schouwweg. De bouw van de Rijnlandroute is in 2017 gestart en in 2022 voltooid. Bekijk hier meer informatie.

– Reclamezuil
Door de herinrichting van de Plesmanlaan is de reclamezuil daar komen te vervallen. De locatie naast de gemeentewerf, langs de A44 is momenteel aangewezen als mogelijke locatie voor de terugkeer van de zuil.

Wordt er ook rekening gehouden met de andere projecten?

Als ontwikkelaar is Timpaan primair verantwoordelijk voor het eigen project en de regels die daaromtrent gelden. De benodigde onderzoeken voor wat betreft verkeer en milieu en dergelijke richten zich dus op het eigen project. Wel vraagt Timpaan in haar contact met de gemeente Leiden nadrukkelijk aandacht voor een meer integrale benadering, zodat de diverse activiteiten en projecten in samenhang worden bezien en eventuele knelpunten goed worden opgepakt.

Tijdens de bouw zal met de planning en fasering ook rekening gehouden moeten worden met andere werkzaamheden zoals bijvoorbeeld de Rijnlandroute als die nog niet klaar is.

Wanneer begint de bouw van de woontoren en hoelang gaat de bouw duren?

De bouw kan starten nadat de gemeenteraad heeft ingestemd met de plannen en nadat de omgevingsvergunning bouwen definitief is.

Het is lastig om op dit moment nauwkeurig te kunnen voorspellen of de gemeenteraad in zal stemmen en hoe de vergunningprocedure gaat verlopen, omdat dit afhankelijk is van tal van factoren. Om toch een indicatie te geven: deze procedure zou ongeveer 24 maanden kunnen duren.

De bouwtijd is ook lastig in te schatten, omdat er wordt verkend hoe hoog de toren daadwerkelijk wordt. Ruw geschatte bouwtijd ligt tussen de 24-36 maanden.

Als de gemeenteraad instemt met dit initiatief zal in een vroegtijdig stadium van de planvorming door Timpaan (in samenspraak met omwonenden) worden nagedacht over hinderbeperking tijdens de bouw.

Hoogte

Hoe hoog zou de woontoren gaan worden, hoeveel etages staan er gepland?

Dit is afhankelijk van het definitieve ontwerp. Op dit moment denkt Timpaan aan een toren van ruim 70 meter hoog en 20 verdiepingen. De exacte hoogte van de toren is echter nog onderdeel van overleg. Een eerste idee van een woontoren van 110-120 meter is in een eerder stadium van de planvorming door de gemeente bijvoorbeeld als te hoog ervaren.

Waarom zo hoog?

Om aan de verstedelijkingsopgave en de woningbouwbehoefte te voldoen in combinatie met het behoud van groen, in combinatie met het creëren van een stedenbouwkundig landmark aan deze zijde van de stad vanaf de A44 wordt nu gedacht aan hoogbouw. Zie de eerste vier antwoorden voor verdere uitleg.

Verstedelijking neemt in heel Nederland onvermijdelijk toe. In vergelijking met andere steden in Nederland heeft Leiden nu nog weinig hoogbouw dus we begrijpen dat dit als zeer hoog kan worden ervaren. In vergelijking met andere steden in Nederland van hetzelfde formaat en karakter als Leiden zien we dat een dergelijke hoogte minder ongewoon is.

Welke bouwhoogte staat het bestemmingsplan toe?

Volgens het geldende bestemmingsplan Stevenshof mag er (binnen het bouwvlak) in het plangebied tot maximaal 6 meter (goothoogte) worden gebouwd. Daarom zou er een wijziging van het bestemmingsplan plaats moeten vinden.

In een ander beleidsstuk, ‘de Hoogbouwvisie’ wordt aangegeven dat de bouwlocatie in de hoogbouwzone ‘stadsboulevard’ valt. Volgens die visie kenmerken deze gebieden zich door een afwisseling van laagbouw (10-15m), overwegend middelhoogbouw (ca 20-30 meter) en verspreide accenten tot circa 40-50 meter. De visie biedt de mogelijkheid af te wijken van de richtlijnen (dus nog hoger te bouwen dan 50 meter), maar dat dient dan wel goed te worden onderbouwd. In de participatieprocedure die de ontwikkelaar nu in samenwerking met de gemeente organiseert, is die onderbouwing dus ook een belangrijk thema.

Hoe verhoudt zich deze hoogte tot de hoogbouwvisie?

In de door de gemeenteraad vastgestelde Hoogbouwvisie zijn zones bepaald waarbinnen hoogbouw mogelijk is. De locatie aan de Ommedijkseweg is onderdeel van één van deze zones. Op grond daarvan is een gebouw van 50 meter (met accenten van +50 meter) mogelijk. Zie ook antwoord op de vorige vraag. Tegelijkertijd is het op deze locatie voorstelbaar om een hogere toren te bouwen. Temeer de woningbouwopgave voor Leiden groot is (er is berekend dat er tot 2030 ongeveer 10.000 woningen moeten worden gerealiseerd in Leiden) en in diverse visies is bepaald dat er gericht moet worden verdicht teneinde het kostbare groen in en om de stad te kunnen behouden. De locatie ligt op een relatief geïsoleerde kavel, op een markant punt bij de kruising van de A44 en de Oude Rijn. Het geeft een kans om Leiden te profileren vanaf de A44. Daarnaast kan met een hoge toren dus een grotere bijdrage geleverd worden aan de Leidse verstedelijkingsopgave.

Tijdens de tweede participatie-avond werd gesproken over een gebouw met 5 woningen per bouwlaag. Is dat nog steeds het uitgangspunt?

Dit is een eerste idee. Afhankelijk van het verdere overleg tussen Timpaan, de grondeigenaar en de gemeente op basis van de inbreng van omwonenden en andere onderzoeken kan het ontwerp verder worden uitgewerkt en is ook duidelijker over hoeveel woningen per bouwlaag het concreet gaat.

Er zou sprake zijn van 20 verdiepingen. Dat lijkt nogal weinig voor een toren van 70 meter.

Het concept voorziet in twintig verdiepingen. Bij een verdiepingshoogte van circa 3,3 m inclusief vloerdikte betekent dat een totale hoogte voor de toren van circa 70 m.

Aantal en type woningen

Om hoeveel woningen gaat het?

Het aantal te bouwen woningen is afhankelijk van de hoogte van de toren en van de omvang van de appartementen. Het voorstel van Timpaan is te kiezen voor een flexibel bouwconcept, waar meerdere typen appartementen in te passen zijn. Zodoende kan in een laat stadium ingespeeld worden op de marktvraag. We denken nu grofweg aan tussen de 120 en 140 woningen.

Worden het koopwoningen of sociale huurwoningen?

De gemeente Leiden heeft het beleid om van het totale aantal nieuw te bouwen woningen circa 25 procent voor sociale huur te benutten. Of ook dit plan geschikt is voor (deels) sociale huur moet nader worden onderzocht en is nog onderdeel van overleg tussen Timpaan, grondeigenaar en de gemeente.

Is het mogelijk dat er op deze locatie meer dan 1 woontoren wordt gebouwd?

Nee, momenteel wordt onderzocht of er één woontoren (omringd met groen) op het plangebied kan komen. Een variant met twee woongebouwen is eerder getoetst en minder geschikt gebleken, onder meer omdat er dan minder groen teruggebracht kan worden. Maar het definitieve ontwerp is dus nog onderwerp van overleg.

Groene uitstraling van het gebied

Waar wordt de woontoren geplaatst en blijft al het groen aan de voorkant bestaan?

De positie van de woontoren op het plangebied is onderdeel van de ontwerpopgave die voorligt. De groene uitstraling van het gebied is daarbij een belangrijk uitgangspunt voor zowel de gemeente als Timpaan. Doordat de lucht in wordt gegaan en er een toren wordt gebouwd, kan groen worden teruggebracht en is er dus letterlijk meer ruimte voor groen.

Het uitgangspunt is dat er zoveel mogelijk bomen worden behouden en het gebied een groene uitstraling (aan o.a. de voorzijde) behoudt. In het huidige schetsontwerp worden er bomen verwijderd, maar minstens zoveel bomen teruggeplaatst. Per saldo levert dit naar huidig inzicht extra bomen in het gebied op.

Kan ik meedenken over de groene uitstraling van dit gebied?

Het is de ambitie het gebied een groene uitstraling te geven. Omwonenden en belanghebbenden zijn zeker welkom hierover mee te denken in deze verkennende fase en later in het proces. Laat het ons weten op info@ommedijkseweg.nl. Ook kunt u het inbrengen tijdens de derde participatiebijeenkomst.

Dierentehuis

Wat gebeurt er met het dierentehuis als nieuwe bewoners gaan klagen? Het dierentehuis zit er al eerder. Wordt dit gemeld aan eventuele nieuwe bewoners/kopers?

De komst van de woningen moet door de omgevingsdienst getoetst worden op de nabije aanwezigheid van het dierentehuis. De nieuwbouw kan er met andere woorden dus alleen komen als het dierentehuis haar huidige bedrijfsvoering conform vergunning door kan zetten.
Bij een klacht wordt getoetst of het dierentehuis werkt binnen de vergunde bedrijfsvoering. Als dat het geval is, gebeurt er niets met het dierentehuis en wordt de klacht ongegrond verklaard.
Timpaan zal dit te zijner tijd ook melden aan de nieuwe bewoners. Timpaan heeft al overleg met het dierentehuis gehad. Uitgangspunt is dat de honden onder de huidige condities moeten kunnen blijven leven en bewegen.

Wordt er nagedacht over maatregelen waardoor de mogelijke overlast van het dierentehuis op voorhand wordt ingeperkt?

Mocht de woontoren er komen, worden er tijdens de ontwikkeling van de toren inderdaad maatregelen getroffen om de eventuele geluidsoverlast vanuit het dierentehuis, in nauw overleg van het dierentehuis, op een diervriendelijke en mooie manier (passend bij de omgeving) te verminderen. Met andere woorden: in het bouwontwerp wordt hier rekening mee gehouden. Belangrijk uitgangspunt is dat de honden onder de huidige condities moeten kunnen blijven leven en bewegen. Hierover is al persoonlijk contact geweest tussen de projectontwikkelaar Laurens de Coninck en het dierentehuis.

Verkeer

Het in- en uitrijdend verkeer zal drukker worden aan de overzijde van de weg. Wat betekent dat voor de verkeersdrukte en verkeersdoorstroming? Dat betekent dus meer uitlaatgassen en meer fijnstof. Is daarover nagedacht?

Timpaan is gevraagd een verkeersonderzoek uit te laten voeren, waarin gekeken is naar de verkeersaantrekkende werking door de bouwplannen. En naar wat de effecten zijn op de omliggende infrastructuur en overige omgevingsaspecten. Hierbij zijn ook de effecten van de komst van Rijnlandroute meegenomen. Uit het verkeersonderzoek blijkt dat het project geen onoverkomelijke problemen oplevert. Zie hier voor het eerste verkennende verkeersonderzoek.

Een deskundige zal namens de gemeente het onderzoek vervolgens toetsen, oordelen en constateren of de effecten acceptabel zijn dan wel welke maatregelen moeten worden getroffen om het acceptabel te maken.

Het doel is een inpassing te kiezen die de huidige verkeersstromen respecteert en mogelijk zelfs verbetert. Een deel van de huidige verkeersdrukte in het gebied kan bijvoorbeeld veroorzaakt worden omdat veel automobilisten dit als een ‘sluiproute’ gebruiken richting A44 Wassenaar / Den Haag. Dit zal wijzigen omdat de toegang tot de A44 door de Rijnlandroute wordt aangepast.
Zie ook de volgende vraag en het antwoord.
Voor meer informatie over de Rijnlandroute klik hier.

Wat is de Rijnlandroute en wordt er rekening gehouden met de komst van de Rijnandroute?

Ja, in een het eerste verkennende verkeersonderzoek is rekening gehouden met de komst van de Rijnlandroute. De Rijnlandroute is een nieuwe wegverbinding van Katwijk, via de A44 naar de A4 bij Leiden. De weg lost huidige knelpunten op en garandeert de doorstroming in de regio Holland Rijnland. De bouw is in 2017 gestart en in 2022 voltooid.

De voorgenomen bouwlocatie ligt naast de huidige afslag van de A44 uit de richting Den Haag naar Leiden-Zuid, respectievelijk aan de toerit naar de A44 richting Den Haag (de vermeende ‘sluiproute’). Ten westen van deze locatie komt er dus een toerit bij van de Rijnlandroute tussen de A4 en A44. De huidige afrit wordt verbreed en in plaats van een afrit van de A44 wordt het een afrit van de Rijnlandroute (dus vanaf de A4).

Fijnstof

Meer verkeersbewegingen betekenen meer uitlaatgassen en meer fijnstof. Is daarover nagedacht? Moeten de omliggende panden bijvoorbeeld vaker geschilderd worden? En komt daar dan een vergoeding voor?

Het effect van fijnstof wordt in een latere fase nader onderzocht. Ook in relatie tot de bewoners die in het gebouw zouden gaan wonen. In deze verkennende fase is er landelijk beleid waarin wordt aangegeven dat een project < 300 woningen geen nadelig effect van fijnstof oplevert. Zie ook de reeds uitgevoerde quickscan milieu (milieuruimtescan en vergunningeninventarisatie). Wel is het zo dat de optelsom van projecten in het gebied mogelijk een ander beeld laten zien en dus om een nader onderzoek van de gemeente vragen. Als Timpaan hebben wij hier daarom bij de gemeente Leiden aandacht voor gevraagd.
Planschade richt zich op zaken als uitzicht en hinder van licht. Gevolgen voor het viezer worden van gebouwen vallen hier naar huidig inzicht niet onder. Eventuele planschadecompensatie komt voor rekening van Timpaan.

Geluid

Kan de geluidsoverlast in de wijk zodanig toenemen, dat de kans groot is dat de geluidsnormen overschreden gaan worden? Bijvoorbeeld door een toename van het verkeer op de A44 zodra de Rijnlandroute op de A44 aangesloten is.

Zoals bij elk bouwplan zal er ook hier aan de geluidsnormen moeten worden voldaan. Dit zal uitgebreid worden getoetst.
Een quickscan en een aanvullend verkeersonderzoek is al uitgevoerd. Idem voor de effecten op de omliggende infrastructuur en overige omgevingsaspecten. Uit het verkeersmodel blijkt dat de geluidsoverlast en de geluidsnormen door de komst van de woontoren per saldo niet worden overschreden. Hierbij zijn ook de effecten van de komst van de Rijnlandroute meegenomen.

Timpaan realiseert zich dat omwonenden geconfronteerd worden met diverse ontwikkelingen in het gebied en het van belang is dat hun zorgen serieus worden genomen en de projecten ook in samenhang worden bekeken en onderzocht. Temeer de omgeving op dit moment al aangeeft problemen te ervaren tijdens de spitsuren. Vandaar dat Timpaan bij de gemeente aandringt op een aanvullend en integraal onderzoek.

Wat is de Rijnlandroute en wordt er rekening gehouden met de komst van de Rijnandroute?

Ja, in een het eerste verkennende verkeersonderzoek is rekening gehouden met de komst van de Rijnlandroute. De Rijnlandroute is een nieuwe wegverbinding van Katwijk, via de A44 naar de A4 bij Leiden. De weg lost huidige knelpunten op en garandeert de doorstroming in de regio Holland Rijnland. De bouw is in 2017 gestart en in 2022 voltooid.
De voorgenomen bouwlocatie ligt naast de huidige afslag van de A44 uit de richting Den Haag naar Leiden-Zuid, respectievelijk aan de toerit naar de A44 richting Den Haag (de vermeende ‘sluiproute’). Ten westen van deze locatie komt er dus een toerit bij van de Rijnlandroute tussen de A4 en A44. De huidige afrit wordt verbreed en in plaats van een afrit van de A44 wordt het een afrit van de Rijnlandroute (dus vanaf de A4).

Bekijk hier meer informatie over de Rijnlandroute.

Parkeren

Waar gaan de nieuwe bewoners van de woontoren parkeren? De Stevenshof heeft al een tekort aan parkeerplaatsen.

Parkeren van de bewoners en hun bezoekers zal op het eigen terrein plaatsvinden, bij voorkeur uit het zicht vanaf de openbare ruimte en waarschijnlijk ondergronds. Het mag en zal dus niet ten koste gaan van de groene uitstraling van het gebied en het mag en zal niet ten koste gaan van de reeds bestaande parkeerplaatsen in de Stevenshof.

Wordt er gerekend met twee auto’s per woning?

Dat is nog niet bekend. De parkeervraag is afhankelijk van het uiteindelijke programma en ontwerp. Bij de aanvraag wordt getoetst aan het dan geldende parkeerbeleid. Het streven is dat er (ondergronds) geparkeerd wordt op eigen terrein dus de komst van de woontoren zal niet ten koste gaan van bestaande parkeerplaatsen in het gebied en de Stevenshof.

Schaduw

Heeft de bouw van de woontoren tot gevolg dat omwonenden meer schaduw in hun tuinen krijgen?

Met de eventuele komst van deze woontoren kan helaas niet worden voorkomen dat het plan leidt tot een ander uitzicht of effecten op de bezonning. Deze effecten worden goed inzichtelijk gemaakt in deze initiatieffase zodat de gemeenteraad hier uiteindelijk een weloverwogen besluit in kan nemen. De woontoren wordt in elk geval zodanig geplaatst dat de schaduwwerking zo minimaal mogelijk is. De schaduwwerking wordt tijdens de derde participatiebijeenkomst nader toegelicht door middel van visuele beelden. Hieronder ziet u de afbeeldingen van een studie van de bezonning. Klik hier voor de link naar het filmpje van de bezonningsstudie.

Wind

Wat gaat er gebeuren met de wind? Rond kerken en grote flats is vaak meer wind en felle windvlagen.

Een toren zal mogelijk effect hebben op de wind in het gebied. De mate daarvan is nu nog niet te bepalen. Met het effect van wind wordt bij het ontwerp ook rekening gehouden. Er bestaan bijvoorbeeld ontwerp-ingrepen die ervoor kunnen zorgen dat de wind geen overlast bezorgt op het maaiveld. Evenals er overigens ontwerpingrepen bestaan die de wind op hogere plekken van het gebouw juist kunnen benutten ten behoeve van energiewinning.
Als er een definitiever ontwerp ligt, wordt er een windhinderonderzoek uitgevoerd. Als blijkt dat er maatregelen genomen moeten worden om de windhinder op het openbaar gebied tot een minimum te beperken, dan worden deze maatregelen opgenomen in het ontwerp.

Historische gebouwen en landgoederenzone

Er bevinden zich landgoederen in het gebied. Wordt er rekening gehouden met de landgoederenzone, zichtlijnen etc.?

De ligging aan de Rijn en de relatie tot de landgoederen aan de Rijn vormen de belangrijkste cultuurhistorisch elementen op deze locatie. Ontwikkeling van de locatie zal recht moeten doen aan deze belangrijke historische lijnen in het landschap. Een belangrijk cultuurhistorisch element in de directe omgeving van de locatie is de buitenplaats Rhijnhof. Naast het huis met bijgebouwen vormt de begraafplaats een ruimtelijk en historisch onderdeel van het complex. In de beschermingszone landgoedbiotoop van de Provincie Zuid-Holland zijn de zichtlijnen vanuit het huis over de Rijn opgenomen. De ontwikkellocatie ligt buiten deze zichtlijnen en buiten de landgoedbiotoop. Wel is hoogbouw op deze locatie van directe invloed op de ruimtelijke kwaliteit en de belevingswaarde van de buitenplaats. Hoogbouw zal specifiek van invloed kunnen zijn op de zichtlijn vanuit de overtuin (de huidige begraafplaats) op het huis. Hier moet bij de uitwerking dus rekening mee gehouden worden.

Planschade

Wat gebeurt er als de waarde van de panden van de omwonenden dalen. Komt daar financiële compensatie voor?

In geval van vergunningverlening kunnen omwonenden na bezwaar of beroepsprocedure een verzoek om compensatie van de planschade indienen. Er komt dan een onafhankelijk onderzoek of er sprake is van planschade. Zo ja, dan worden omwonenden gecompenseerd.

Timpaan

Timpaan positioneert zich als ‘de andere ontwikkelaar’. Omdat Timpaan een stichting zonder winstoogmerk is, worden winsten aangewend voor betere woonkwaliteit en maatschappelijke doelen. Zijn daar concrete voorbeelden van?

Op de website van Timpaan staan verschillende voorbeelden beschreven. Bijvoorbeeld de betaalbare Verandawoningen. Of het kinderdagverblijf de Boshoeve in Nieuw-Vennep, bestemd voor kinderen met handicap en ontwikkeld als duurzaam gebouw.

In de Leidse regio is een groot tekort aan woningen voor de zogenaamde midden inkomensgroepen en een groot gebrek aan bouwlocaties. Ook vindt er te weinig doorstroming op de huizenmarkt plaats. Met een appartementengebouw wil Timpaan een bijdrage leveren aan deze woningvraag. Bovendien is het streven een duurzaam gebouw neer te zetten, met hoogwaardige architectuur en omringd door een groene omgeving.

Bij het bekijken van de projectenlijst viel ons de kleinschaligheid op. Timpaan realiseert vooral laagbouw, soms een flat. Heeft het bedrijf ook ervaring met echte hoogbouw (zeg 12 verdiepingen of hoger)?

Ook deze ervaring is ruim aanwezig. Bijvoorbeeld Concerto te Hoofddorp.

Op 8 september 2014 tekenden de erven Van den Assem een overeenkomst met Timpaan voor de ontwikkeling van een stuk grond aan de Haagsche Schouwweg. Op 15 februari 2016 krijgt Timpaan een nieuwe directeur, mevrouw Ingeborg de Jong. Zij was daarvoor hoofd vastgoedontwikkeling en grondzaken bij de gemeente Leiden. In hoeverre is zij voor haar overstap betrokken geweest bij gesprekken met Timpaan of verantwoordelijk voor beslissingen die toen zijn genomen?

De contacten tussen de eigenaren van de locatie Ommedijkseweg en de toenmalige directie van Timpaan dateren van 2010. Mevrouw De Jong werkte van medio 2012-begin 2016 bij gemeente Leiden en is voor haar aantreden als directeur van Timpaan vanuit gemeente Leiden niet betrokken geweest bij dit project. Beslissingen over projecten zijn overigens voorbehouden aan het college van B&W en de gemeenteraad.

Als de plannen doorgaan zal de gemeente grond verkopen aan de ontwikkelaar (hoewel dat strikt genomen niet noodzakelijk is). Heeft mevrouw De Jong overwogen om zich afzijdig te houden bij dit project?

De ontwikkeling van de woontoren aan de Ommedijkseweg wordt gedaan door de vastgoed- en gebiedsontwikkelaar van Timpaan, de heer Laurens de Coninck. Hij onderhoudt primair de contacten met de gemeente, de grondeigenaren en de adviseurs en voert alle onderhandelingen. Mevrouw de Jong is zodanig niet actief betrokken bij het project. Als algemeen directeur is zij uiteraard verantwoordelijk voor de totale bedrijfsvoering van Timpaan. Zij is echter geen lid van het projectteam. Wellicht ten overvloede: als ambtenaar bij gemeente Leiden heeft mevrouw de Jong destijds de eed afgelegd.